Compromisso de Compra e Venda ou Escritura Publica com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária na Venda de Lotes ?

A Mistura das duas Modalidades como Estratégia Eficiente para Mitigar Inadimplência na Venda de Lotes e Imóveis

A comercialização de lotes e imóveis por loteadores e incorporador é uma atividade que, embora promissora, enfrenta o desafio constante da inadimplência, que pode comprometer tanto o fluxo de caixa quanto a viabilidade do empreendimento. Para ajudar a mitigar esses riscos, queremos compartilhar uma estratégia inovadora que tem se destacado entre loteadores: a combinação das modalidades de Contrato de Compromisso de Compra e Venda e Alienação Fiduciária.

Entendendo as Modalidades de Venda

1. Contrato de Compromisso de Compra e Venda

O Contrato de Compromisso de Compra e Venda é uma forma tradicional de comercialização de lotes no Brasil. Esse contrato estabelece que o vendedor se compromete a transferir a propriedade do imóvel ao comprador após o cumprimento de certas condições, como o pagamento total do preço acordado.

No entanto, em casos de inadimplencia a saída encontra amparo no poder judiciario, como p. exemplo Ações de Rescisão contratual.

Ocorre que nesse processo, diga-se de passagem longo e demora, aplicam-se as regras do CDC a qual obriga o loteador a devolver os valores pagos pelo comprador corridigos, deduzidos a multa e eventual taxa de ocupação.

Em casos em que o comprador realiza alguma construção no lote, deve-ser indenizar os valores das construções. O que faz com que para que se realize eventual construção deve-ser ter adimplido determinada quantia do lote, desestimulando o comprador.

Isso sem contar os transfornos com a inadimpencia do comprador em relação as obrigações tributarias como IPTU ensejando ações de execução fiscal contra o loteador.

Tais fatos acabam sendo um verdadeiro pesadelo para o loteador/incorporador que para resolver a inadimplencia tem que desembolsar valores astronomicos.

2. Alienação Fiduciária

Já a Alienação Fiduciária oferece uma solução com maior segurança jurídica para o loteador. Nesse modelo, o comprador adquire a posse do imóvel, mas a propriedade fiduciária é mantida pelo loteador até que o pagamento seja integralmente efetuado.

Nessa hipotese, em casos de inadimplencia a resolução é feita de forma extrajudicial, de forma mais celere e mais segura.

Isto porque, em casos de inadimplencia o credor deve notificar o devedor para que pague o débito em atraso sob pena de consolidação da propriedade.

Caso o devedor insista na inadimpencia e não efetue o pagamento dos valores em atraso, prossegue-se para o leilão que pode ter por resultado, a arrematação, vindo o loteador/incorporador a receber o valor da divida; ou não arrematação no qual o lote volta para o estoque do loteador que poderá comercializa-lo.

Importante mencionar que caso não exista arremate, o loteador não tem o dever de devolver os valores pagos pelo comprador e tampouco eventuias benfeitorias. Torando esse o verdadeiro atrativo dessa modalidade.

Ocorre que a exigencia de escritura publica para os casos de alienação fiduciára acaba por diminuir as vendas do empreendimento uma vez que demanda um gasto inicial para o comprador.

Assim, a depender do perfil do emprendimento deve-se adotar a saída mais adequada para a comercialização do estoque.

No entanto, uma estratégia que tem sido bem recebida tando pelos loteadores/incorporadores como também para os devedores são a mistura dos duas modalidades.

A Solução Ideal: Uma Estratégia Híbrida

Para otimizar a comercialização e minimizar os riscos de inadimplência, muitos loteadores têm adotado uma estratégia que combina as vantagens das duas modalidades:

1. Comercialização Inicial por Contrato de Compromisso de Compra e Venda:Inicie a venda dos lotes utilizando o contrato de compromisso de compra e venda, aproveitando a flexibilidade e os custos reduzidos. Essa abordagem facilita as negociações e torna o processo de venda mais acessível.

2. Acordo de Alienação Fiduciária em Caso de Inadimplência:Se o comprador se tornar inadimplente ou pretenda iniciar construção em seu lote, proponha a conversão do contrato em alienação fiduciária. Essa transição garante que o loteador possa retomar o imóvel de forma rápida e segura, sem a necessidade de devolver valores pagos ou indenizar por benfeitorias e o comprador consegue iniciar a construção da tão sonhada casa.

Conclusão

A combinação dessas modalidades de venda oferece uma abordagem flexível e segura, ajustada ao perfil de cada empreendimento. Com essa estratégia, você mantém os custos iniciais baixos e, ao mesmo tempo, garante uma proteção jurídica robusta em casos de inadimplência.

Adotar essa estratégia híbrida é uma maneira inteligente de equilibrar custos e segurança, garantindo a sustentabilidade financeira do seu empreendimento. Se você deseja discutir essa abordagem em mais detalhes ou precisa de ajuda para implementá-la, estamos à disposição.

Jonas Coimbra Vicente Della Tonia - Advogado e Leiloeiro -  está aqui para ajudar você a transformar desafios em oportunidades. Fale conosco para descobrir como podemos apoiar o sucesso do seu projeto.