REsp 2.167.979/PB: STJ Anula leilão Extrajudicial de lote com construção garantido por Alienação Fiduciária sem avaliação atualizada e altera procedimento dos loteadores.

Por Jonas Coimbra Della Tonia Vicente

Advogado e Leiloeiro Oficial

Coimbra Leilões | VSB Advogados

Contexto da Decisão

Em setembro de 2025, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, julgou o Recurso Especial nº 2.167.979/PB e declarou nulo um leilão extrajudicial realizado com base em uma descrição desatualizada do imóvel e sem avaliação atualizada. O caso envolvia um mutuário que, após financiar um terreno junto à Caixa Econômica Federal, construiu uma residência sobre ele. Quando o imóvel foi levado a leilão por inadimplência, o edital manteve a descrição original — “terreno” — e o valor de avaliação do contrato, ignorando a existência da construção. O STJ entendeu que isso gerou prejuízo ao devedor, pois o imóvel, avaliado como simples terreno, foi arrematado por 23% do valor real.

Resultado: o leilão foi anulado e determinado um novo procedimento, com descrição e avaliação corretas.Contexto da Decisão ⚖️ O Que o STJ Decidiu A 3ª Turma foi firme em afirmar que o contrato de alienação fiduciária e o edital de leilão são atos independentes. Ou seja, o fato de o contrato original descrever o bem como terreno não dispensa o credor de atualizar a descrição e o valor no momento da venda extrajudicial. O trecho mais importante do voto da Ministra Nancy Andrighi diz: “O registro do contrato e o edital de leilão são atos independentes (...). Na hipótese de valorização do imóvel em função de obras ou benfeitorias, é necessário que o edital acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor.” (REsp 2.167.979/PB, 3ª Turma, julgado em 12/09/2025, DJe 17/09/2025) Além disso, o STJ reforçou um ponto que vinha sendo negligenciado no segmento de leilões extrajudiciais: a vedação ao preço vil. Mesmo no segundo leilão, o bem não pode ser arrematado por menos de 50% da avaliação atualizada, sob pena de nulidade. 🧭 A Relevância Para o Setor de Loteamentos Essa decisão tem efeito direto sobre a rotina dos loteadores e incorporadores que utilizam a alienação fiduciária como instrumento de garantia nas vendas de lotes. Por quê? Porque, em grande parte dos loteamentos, o comprador adquire um terreno e, com o tempo, constrói uma casa ou edifica benfeitorias — sem averbar essa construção na matrícula. Quando há inadimplência e o lote é retomado para leilão extrajudicial, o credor (geralmente o próprio loteador) publica o edital com base no contrato original, sem atualizar a descrição do bem. Até pouco tempo, isso era prática comum e considerada regular. Agora, essa decisão muda o jogo: o STJ entende que cada edital deve refletir a realidade do imóvel no momento da execução, e a ausência dessa atualização pode anular o leilão inteiro. ⚠️ Riscos e Consequências Práticas Para o Loteador 🔹 1. Nulidade do Leilão Leilões realizados com descrição desatualizada ou sem avaliação atual passam a estar sujeitos à anulação judicial, mesmo após a arrematação. Isso significa que o loteador pode perder o resultado do leilão e ainda ter que repetir todo o procedimento, arcando com custos, taxas e possíveis indenizações. 🔹 2. Prejuízo Econômico Se o imóvel é leiloado como “terreno”, mas contém uma casa construída, o preço final tende a ser muito inferior ao valor real — gerando enriquecimento indevido do arrematante e dano ao devedor. Nesse cenário, o STJ entende que houve execução excessivamente onerosa, fundamento suficiente para anulação. 🔹 3. Necessidade de Avaliação Profissional A decisão cria uma nova etapa obrigatória para leilões extrajudiciais: a avaliação atualizada do imóvel antes da publicação do edital. Isso traz mais custo e trabalho, mas também mais segurança jurídica e valor de mercado mais justo. 🧩 Impacto Estratégico no Segmento de Loteamentos Essa decisão abre dois caminhos para os loteadores: Adaptação — ajustar os procedimentos de retomada e leilão, incluindo vistoria e laudo de avaliação antes do edital. Oportunidade — diferenciar-se no mercado, mostrando transparência e segurança nos processos de retomada e revenda. Em um cenário em que o STJ tende a uniformizar esse entendimento, os loteadores que atuarem preventivamente vão se destacar pela conformidade jurídica e credibilidade perante compradores e investidores. Além disso, ao basear o segundo leilão em 50% da avaliação real (e não apenas no valor da dívida), o loteador evita discussões sobre preço vil, abusividade e nulidade, fortalecendo a validade do procedimento. 🧠 Entendimento Ainda Não Vinculante, Mas Prudente Embora o REsp 2.167.979/PB não tenha efeito vinculante, recomenda-se fortemente sua observância. Isso porque somente duas Turmas do STJ (3ª e 4ª) julgam matérias de direito privado — e a 4ª Turma ainda não fixou posição sobre o tema. Na prática, isso significa que o entendimento da 3ª Turma tende a influenciar o mercado e a jurisprudência nacional, sendo prudente adotar desde já as medidas de adequação. 🧾 Conclusão: Um Marco de Maturidade Jurídica Essa decisão representa um divisor de águas no mercado de leilões extrajudiciais. Mais do que uma exigência formal, ela reforça um princípio que beneficia o sistema como um todo: transparência e correspondência entre o edital e a realidade do imóvel. Para os loteadores, isso exige uma mudança de cultura — mas também abre espaço para profissionalização e segurança jurídica. Na Coimbra Leilões, já estamos aplicando esse novo padrão em todos os editais, com avaliações atualizadas, descrição detalhada das benfeitorias e observância dos limites legais de preço.

Nosso objetivo é simples: garantir que cada leilão seja juridicamente seguro, transparente e eficiente — tanto para o credor quanto para o arrematante.

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